認知症の方が不動産を所有している場合、「本人名義のまま売却できるのか」「どのような手続きが必要なのか」と迷う方も多いのではないでしょうか。不動産売却は大きな決断が伴うため、正しい知識が不可欠です。本記事では、認知症の本人が不動産を売却できる条件や、意思能力が不十分な場合の対応、事前対策、家族が押さえておくべき注意点についてやさしく解説します。悩みや不安を解消するヒントをぜひご覧ください。
【目次】
- ・認知症でも本人が意思能力を保っている場合の不動産売却について
- ・意思能力が不十分な場合に必要となる成年後見制度の活用方法
- ・意思能力の変化がある認知症の方のための事前対策と備え
- ・売却を進める際の注意点と家族が押さえておくべき事項
- ・まとめ
認知症でも本人が意思能力を保っている場合の不動産売却について
認知症と診断されていても、不動産の売却が可能か否かは、ご本人に「意思能力」があるかどうかによって決まります。この「意思能力」とは、契約内容や結果を理解し、自分の意思で判断できる能力を指します。認知症であっても、その能力を保持している場合は、本人自身による売却は法的に有効と認められます。たとえば症状が軽度で、取引の内容やその結果を理解し、意思表示できる状態であれば、不動産会社や司法書士が確認を行い、本人による有効な売買契約が成立します。
意思能力があるかどうかの判断は、医師や司法書士などの専門家が、契約の場面で確認することが一般的です。判断能力に問題がないと認められれば、通常どおり本人が売主となって不動産を売却できる可能性があります。
以下に、意思能力の有無を確認する際に主に確認される事項を、表にまとめました。
| 確認項目 | 内容 | 確認方法 |
|---|---|---|
| 認知症の程度 | 症状が軽度かどうか | 医師の診断等 |
| 契約内容の理解 | 契約の意義・結果を理解できるか | 司法書士や専門家による説明・確認 |
| 自発的な意思表示 | 自身の意思で判断し契約できるか | 専門家が直接確認 |
このように、認知症の診断を受けていても、ご本人に意思能力があると判断されれば、不動産の売却は可能です。ただし、認知症は進行性であるため、早めに対応や売却の準備を進めることが重要です。
意思能力が不十分な場合に必要となる成年後見制度の活用方法
認知症により本人の判断能力が不十分と判断される場合、「成年後見制度」の活用が必要です。成年後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて、「法定後見制度（後見・保佐・補助）」と、「任意後見制度」の２種類に大別されます。法定後見制度では、家庭裁判所が後見人などを選任し本人の財産管理や生活支援を法的に支えます。一方、任意後見制度は、本人が判断能力を保っているうちに将来の代理人（任意後見人）や代理内容をあらかじめ契約で定めておく制度です 。
次に、家庭裁判所による後見人の選任の流れと必要書類についてです。まず、申立てを行うには、本人・配偶者・四親等以内の親族が家庭裁判所に申し立てます。その際には申立書、医師の診断書、戸籍謄本、住民票、本人の財産に関する資料（登記事項証明書や財産目録など）が必要です 。裁判所は調査官による面談や必要な場合には医師による鑑定を行い、手続きに約1～2か月、選任後も含めると約3～4か月ほどかかるのが一般的です 。
さらに、成年後見人が本人に代わって不動産の売却を進める際には、まず売買契約書に「停止条件付き契約」を設定し、居住用不動産の場合、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可申立て」を行う必要があります 。許可申立ての際に必要な書類は、不動産の全部事項証明書、売買契約案、評価証明書、査定書、後見監督人の意見書（必要があれば）などです 。許可が下りれば、売買契約の締結、代金決済、引き渡し、所有権移転登記などの手続きを経て、不動産売却が完了します。
ここで、成年後見制度に基づく不動産売却の流れを以下の表で整理しました。
| ステップ | 内容 | 概要 |
|---|---|---|
| ① 後見人選任申立て | 家庭裁判所に申立て | 申立書・診断書・戸籍など必要、約1～2か月 |
| ② 売買契約（停止条件付き） | 不動産会社との媒介・契約 | 家庭裁判所の許可が条件 |
| ③ 許可申立て・許可取得 | 家庭裁判所へ申請 | 必要書類を添えて；許可まで数週間～数ヶ月 |
意思能力の変化がある認知症の方のための事前対策と備え
認知症が進行し判断能力に変化が見られる方にとって、不動産の売却を円滑に進めるには、早めの備えがとても重要です。ここでは、軽度のうちに準備できる主な対策を三つ、ご紹介いたします。
| 対策項目 | 内容 | 主なメリット |
|---|---|---|
| 任意後見契約 | 判断能力が十分なうちに、公正証書で後見人を定めておく制度 | 認知症以降、スムーズに代理売却が可能になる |
| 家族信託 | 信頼できる家族（受託者）に不動産の管理・処分権限を信託する仕組み | 裁判所の許可なしで柔軟な資産活用・売却が可能になる |
| 早期の整理と話し合い | 不動産の現状整理や希望の共有を本人と行っておくこと | 売却判断の際に混乱やトラブルを防ぎ、本人の意向を反映できる |
まず、任意後見制度は、判断能力があるうちに「誰に代理権を与えるか」を本人に選んでもらい、公正証書にて定めておくものです。認知症が進行した後でも、その後見人が不動産の売却を進めることが可能になります。これは、本人の意思に沿って将来の対応を決められる大きな利点となります（厚生労働省などの制度解説より）。
次に、家族信託は、不動産を信頼する家族に託す仕組みで、公正証書を用いて信託契約を結びます。これにより、認知症になった後でも受託者である家族が登記上の名義人として売却などの判断を行え、家庭裁判所の許可を得る必要がなくなるため、迅速かつ柔軟な対応が可能です。また、売却後の代金は信託専用口座で管理し、本人の利益に使われるよう設計できます。
さらに、早いうちから不動産の状況や売却のご希望を本人と整理して共有しておくことは、とても重要です。判断能力が十分なタイミングで家族間で話し合い、希望や条件を文書化しておくことで、認知症が進行した後でも迷いや争いを避けられます。制度利用の選択やタイミングの判断にも役立ちます。
このように、早めに備えておくことは、将来の不動産売却を円滑に進めるだけでなく、本人の意向を尊重し、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。当社でも、こうした準備のご相談には丁寧に対応いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
売却を進める際の注意点と家族が押さえておくべき事項
認知症のご本人が所有する不動産を売却する際には、一般的な売却手続きよりも複雑な点が多くあります。まず、成年後見制度などの法的手続きが関係するため、手続きにかかる時間が長期化する可能性が高まります。不動産売却の完了までに要する期間は、通常であればおおよそ六ヶ月から一年程度であるところ、成年後見制度の申立てや許可取得などを含めると、約一年半ほどかかるケースもあります。十分な余裕をもって進めることが重要です。
また、司法書士が関与する段階では、所有者本人の意思能力や本人確認が極めて重要となります。司法書士には、不動産売却において売主の意思が明確であるかを確認する義務があり、認知症の有無にかかわらず、本人の判断能力が不十分と疑われる場合には手続きを進められない場合もあります。その際には、医師による判断を求めるなど慎重な対応が必要です。
さらに、売却がご本人の利益になることを前提に、家庭裁判所に対して売却の必要性や資金の使途を明確に伝えることが求められます。これが不十分だと、売却許可が得られないことがあります。とくに居住用不動産の場合には、裁判所の許可が不可欠であり、その際には売却の目的や資金計画をしっかりと説明できるように資料や証拠を整理しておくことが大切です。
| 注意点 | 内容 |
|---|---|
| 手続きの期間 | 成年後見制度の申立てや許可取得等により、売却までに1年～1年半ほどかかることがある |
| 司法書士の判断 | 本人の意思能力と本人確認が必須。判断に迷う場合は医師の診断を求める |
| 裁判所への説明 | 売却が本人の利益となり、資金使途が明確であることを裁判所に示す必要がある |
まとめ
認知症の本人が不動産を所有している場合でも、意思能力がしっかりしていればご自身で売却手続きを進めることが可能です。一方で、意思能力が不十分な場合は成年後見制度を利用し、家庭裁判所で後見人を選任する必要があります。状況によっては家族信託や任意後見契約を活用し、早期から準備することが安心につながります。また、売却には専門家による確認や手続きが必要となり、時間がかかるケースもあります。大切な不動産を守りながら、円滑に手続きを進めるためには、家族でよく話し合い柔軟に準備することが望ましいでしょう。
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